미국 주택 시장이 고금리 공포에서 잠시 벗어나는 듯했으나 이제는 역대급 집값 대 소득 비율이라는 새로운 절망에 직면하고 있다. 현재 미국 주택의 중간 가격은 일반 가계 연간 소득의 5배를 넘어섰으며 이는 10년 전 3.5배였던 것과 비교할 때 충격적인 수치다.

높은 주택 가격과 여전히 부담스러운 모기지 금리가 결합되면서 미국 가구의 약 75퍼센트는 중간 가격 주택을 구매할 수 없는 주택 구매 취약 자산 계층으로 전락했다는 분석이 나온다. 과거 주택 구매의 꿈을 키우던 수백만 명의 미국인이 영원히 집을 소유하지 못할지 모른다는 불안감에 시달리고 있다.

이러한 주택 감당 불가 위기는 단순한 가격 문제가 아니다. 주택 가격이 지난 5년 동안 48퍼센트 급등하는 동안 중간 가계 소득은 22퍼센트 오르는 데 그쳤다. 즉 소득 증가 속도가 집값 폭등을 따라가지 못하는 근본적인 구조적 문제에 빠져있다. 더욱이 주택 담보 대출 금리가 6퍼센트대 초반에 고착화되면서 구매력이 크게 떨어졌다.

만약 40만 달러짜리 주택을 구매하려 한다면 불과 몇 년 전보다 수천만 원에 달하는 연간 추가 수입이 필요하다. 이처럼 주택 구매를 위해 필요한 최소 연 소득이 급등하면서 생애 첫 주택 구매자 퍼스트 바이어의 시장 진입 비중은 2년 전보다 눈에 띄게 줄어들었다.

상황을 더욱 악화시키는 것은 주택 재고 부족이다. 모기지 금리가 낮았던 팬데믹 기간에 주택을 구입한 기존 주택 소유자들이 현재 금리보다 훨씬 낮은 금리 자산에 묶여 있기 때문에 주택을 시장에 내놓지 않고 있다.

이로 인해 공급이 부족해지고 수요 대비 공급 부족은 다시 가격을 밀어 올리는 악순환이 반복되고 있다. 이러한 시장의 고착화는 결국 현금 구매자나 고액 자산가만이 주택을 손쉽게 살 수 있는 부의 편중 자산 시장을 만들었다.

결론적으로 주택 가격과 모기지 금리라는 두 가지 거대한 장벽에 막힌 현재의 미국 주택 시장은 전략적 포기나 위치 변경 없이는 접근하기 어려운 상태다.

주택을 포기하지 않으려면 집값 대비 저렴한 지역을 찾거나 소형 주택을 먼저 구입하는 현실적인 재정 전략을 세우는 것이 금융 자산을 지키는 필수적 노력이 된다.