집을 사야 할지, 세를 살아야 할지는 미국에서 살아가는 누구나 한 번쯤 마주하는 오래된 고민이다. 그런데 금리와 집값, 월세가 동시에 출렁인 최근 몇 년 사이 그 셈법은 눈에 띄게 달라졌다. 최근 발표된 분석들은 적어도 지금 시점에서는 한목소리로 렌트 쪽에 더 유리한 결과를 보여준다. 리얼터닷컴이 내놓은 자료를 보면 미국에서 가장 큰 50개 대도시 전부에서 스타터홈을 빌리는 비용이 사는 비용보다 낮았고, 월 부담 차이는 평균 920달러에 달했다. 렌딩트리가 인구조사 자료를 바탕으로 100대 대도시를 따로 계산했을 때도 결과는 비슷했다. 렌트가 모기지 보유 주거비보다 매달 평균 548달러가량 적게 들었다. 계산 방식은 달라도 결론은 같은 방향으로 모인 셈이다. 특히 생애 첫 집을 저울질하는 실수요자에게 매달 수백 달러의 차이는 결코 가볍지 않다.

렌트가 유리해진 배경에는 두 힘이 맞물려 있다. 집값은 여전히 높고 모기지 금리도 6%대에 머물면서 매수 비용은 좀처럼 내려오지 않은 반면, 월세는 새 아파트 공급이 늘며 하락세를 보여 왔기 때문이다. 리얼터닷컴 기준 전국 중위 월세는 1,669달러로 1년 전보다 1.5% 낮아졌고, 32개월 연속 하락 흐름을 이어갔다. 아파트리스트 집계에서도 6월 중위 월세가 1년 전보다 1.2% 내려 두 자료가 비슷한 방향을 가리켰다. 지역별 격차도 크다. 렌딩트리는 샌프란시스코에서 사는 부담이 빌리는 것보다 월 1,565달러나 더 큰 반면, 피닉스에서는 그 차이가 184달러에 그친다고 짚었다.

다만 매달 나가는 돈이 전부는 아니다. 집을 사면 다달이 갚는 원리금 가운데 일부가 자기 자산으로 쌓이고, 시간이 지나며 집값 상승분도 누릴 수 있다. 그래서 처음에는 손해처럼 보이던 매수가 어느 순간 임대를 앞지르는 지점이 생긴다. 결국 중요한 것은 그 분기점이 언제 오느냐다. 질로우는 전형적인 주택을 살 경우 대략 6년이면 그동안 든 비용을 회수할 수 있다고 봤지만, 리얼터닷컴은 50대 대도시 평균으로는 매수가 임대보다 싸지기까지 약 10년이 걸린다고 분석했다. 같은 질문이라도 어떤 기준을 쓰느냐에 따라 답이 달라질 수 있다는 뜻이다.

지역별 차이는 더 극명하다. 컬럼버스나 멤피스처럼 4년 안팎이면 매수가 유리해지는 곳이 있는 반면, 시애틀처럼 고가 주택 시장에서는 그 시점이 훨씬 뒤로 밀린다. 집값이 월세에 비해 지나치게 높은 지역일수록 본전을 뽑는 시간이 길어지는 구조이기 때문이다. 같은 ‘렌트냐 매수냐’라는 질문도 도시와 시장 상황에 따라 정반대의 결론으로 갈릴 수 있다. 한편 이런 격차가 계속 벌어지기만 하는 것은 아니다. 리얼터닷컴은 사는 쪽 비용이 월세보다 더 빠르게 내려가면서 렌트의 우위가 1년 새 136달러 줄었다고 분석했다. 매수 여건이 조금씩 나아지고 있다는 신호로도 읽힌다. 리얼터닷컴은 렌트로 아낀 돈을 계약금 마련에 돌리면 그것이 내 집 마련의 발판이 될 수 있다고도 설명했다.

정리하면 매달 나가는 돈만 놓고 보면 렌트가 거의 모든 대도시에서 더 싸지만, 오래 머물수록 집을 사서 쌓는 자산이 임대의 비용 우위를 따라잡을 수 있다. 결국 얼마나 오래 살 것인지, 그리고 어느 지역인지가 임대와 매수를 가르는 핵심 변수다. 지금의 월 비용이 유리하다고 해서 그것이 곧 장기적인 손익까지 의미하는 것은 아니다.

시장 상황에 따라 달라질 수 있으며, 전문가 확인이 필요하다.