수년 동안 멈추지 않고 치솟던 미국 주택 가격의 상승세가 최근 들어 뚜렷하게 둔화되는 흐름을 보이고 있다. 특히 팬데믹 기간 동안 가격이 가장 가파르게 올랐던 지역을 중심으로 가격 조정 현상이 나타나고 있다는 충격적인 보고가 발표되었다.

공신력 있는 S&P 코탈리티 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면, 2025년 8월 기준 주택 가격의 전년 대비 상승률은 1.5%를 기록하며 2년여 만에 가장 낮은 상승 속도를 보였다. 이 수치는 같은 기간 2.9%에 달하는 전체 소비자 물가 상승률(인플레이션)보다 현저히 낮은 수치다. 즉, 명목상의 주택 가격은 여전히 오르고 있지만, 물가 상승을 고려한 실질적인 주택 자산 가치는 4개월 연속 하락하고 있다는 의미다. 이는 주택 소유자들이 인플레이션 앞에서 자신의 실질적인 주택 자산이 갉아먹히는 현상을 경험하고 있다는 분석이다.

이러한 가격 둔화세는 장기간 유지된 높은 모기지 금리 수준 때문에 잠재적인 주택 구매자들이 시장에 진입하지 못하고 관망 자세를 유지한 영향이 크다. 모기지 금리가 6% 중반대에 머물면서 주택 구매 부담이 역사적으로 높은 수준을 유지했기 때문이다.

금리가 여전히 높다 보니 매수자들이 관망하는 가운데, 주택이 시장에 머무는 기간(Days on Market)은 60일을 넘어서는 등 매수자들이 가격 협상력을 얻고 있다는 징후가 나타난다. 가격 조정 흐름은 미국 전역에서 일률적으로 나타나지 않고, 지역별로 극심한 격차를 보인다.

팬데믹 기간 동안 재택근무 확산으로 수요가 폭발했던 남부(Sunbelt)와 서부(West) 지역의 일부 대도시권에서 가격 하락세가 두드러지고 있다. 특히 2025년 8월 기준으로 케이스-실러 지수가 추적하는 20개 주요 대도시권 중 9곳에서 가격이 전년 대비 하락했는데, 이 9개 도시는 모두 남부와 서부에 위치했다. 플로리다의 탬파(-3.34%)와 마이애미(-1.69%), 텍사스의 댈러스, 애리조나의 피닉스, 캘리포니아의 샌프란시스코 등이 대표적인 가격 하락 지역으로 꼽힌다.

이 지역들은 단기간에 가격이 비정상적으로 급등했기에, 현재는 시장이 새로운 균형점을 찾아가는 조정 국면을 맞이하고 있다는 분석이다. 반면, 상대적으로 주택 가격이 저렴하고 경제 기반이 안정적인 북동부(Northeast)와 중서부(Midwest) 지역의 시장들은 여전히 견고한 가격 상승세를 유지하고 있다. 뉴욕(6.08%), 시카고(5.89%), 클리블랜드(4.67%) 등은 인플레이션보다 높은 상승률을 기록하며 시장을 견인하고 있다. 이는 시장의 관심이 기존의 고가 지역에서 상대적으로 구매력이 높은 지역으로 이동하고 있으며, 재고가 극히 부족한 일부 중서부 시장은 여전히 매도자 우위를 유지하고 있다는 것을 보여준다.

시장 전문가들은 이러한 지역별 격차가 당분간 지속될 것으로 예측한다. 주택 시장이 높은 금리로 인한 침체에서 벗어나 완전한 회복 단계에 접어들기 위해서는 매매 거래가 활발해져야 하지만, 높은 주택 가격 자체가 여전히 구매자들에게 가장 큰 재정적 도전 과제로 남아 있다. 주택 재고는 소폭 증가하고 있지만, 여전히 역사적인 평균치에 훨씬 못 미치는 수준이다. 따라서 가격 조정은 구매자들에게 긍정적인 신호이지만, 낮은 금리와 결합되어야 실질적인 주택 구입 부담 완화로 이어질 수 있다는 분석이 지배적이다. 특히 주택 시장의 변동성이 커지면서 주택을 구매하려는 수요자들은 가격이 하락하는 지역을 매수 기회로 볼지, 아니면 추가적인 하락 리스크로 보고 관망을 지속할지 중대한 기로에 서 있는 상황이다.