신종 코로나바이러스 감염증 팬데믹은 미국인의 삶의 터전을 근본적으로 바꾸어 놓았으며, 이 변화는 현재까지도 주택 자산 시장의 핵심 동력으로 작용하고 있다. 월스트리트의 고액 연봉자들이 맨해튼의 작은 아파트를 벗어나 뉴저지의 넓은 주택으로 이동하고, 실리콘밸리의 기술 인력들이 텍사스나 플로리다의 저렴한 도시로 옮겨가는 ‘대이동’이 수년째 이어지고 있는 상황이다.

이 결과 도시 외곽과 교외 지역의 주택 가격은 ‘조용하지만’ 걷잡을 수 없는 수준으로 폭등하고 있는 추세이다. 이러한 현상은 단순한 주거지 이동을 넘어, 미국 부동산 시장의 새로운 부의 지형도를 그리고 있다.

이러한 가격 폭등의 근본적인 원인은 원격 근무의 확산과 모기지 ‘록인 효과’라는 이중고에서 비롯된다. 직장 출퇴근 의무가 사라지면서 더 넓은 공간, 더 나은 생활 환경, 그리고 저렴한 주거 비용을 찾아 도시를 벗어난 수요가 교외 지역으로 집중되었다. 동시에 연방준비제도의 금리 인상으로 모기지 이자율이 6% 이상으로 높아지자, 기존에 3에서 5퍼센트대의 낮은 모기지 금리를 가지고 있던 주택 소유자들은 주택을 매각하고 새집을 사기를 꺼리고 있는 현상이 발생하였다.

이를 흔히 ‘록인 효과’라고 부르는데, 이는 시장에 나와야 할 매물이 나오지 않아 교외 시장의 주택 공급 부족을 더욱 심화시키는 결과를 낳았다.

주택 공급 부족은 기존의 인벤토리가 역사적 평균치보다 여전히 낮은 수준을 유지하는 이유이다. 신규 주택 건설은 활발하지만 이는 폭증하는 수요를 따라잡기에 역부족이며, 특히 인기가 많은 외곽 지역은 매매 경쟁이 극심한 상황이다. 미국 전역의 주택 가격 상승률은 과거 팬데믹 기간의 폭발적인 수준에서 벗어나 2025년 기준 완만한 수준을 보일 것으로 예측되지만, 이는 국가 평균치에 불과하다는 사실에 주목해야 한다. 실제로는 특정 교외 및 위성 도시 지역의 주택 가격은 여전히 두 자릿수 성장에 가까운 급격한 상승세를 보이고 있어, 지역별 주택 자산 격차가 심화되고 있는 현실이다.

이러한 상황에서 자신의 부동산 자산을 지키고 부를 형성하기 위해서는 기존의 대도시 중심 사고방식을 버려야 한다. 주택 구매 희망자들은 주택 가격이 폭락할 것이라는 환상에서 벗어나, 6퍼센트 이상의 금리를 ‘새로운 정상’으로 받아들일 필요가 있다. 지금은 무작정 대기하기보다는 예산에 맞는 지역, 즉 강력한 일자리 성장과 상대적으로 낮은 생활비를 제공하는 외곽 지역을 선별하여 진입하는 전략이 유효하다.

또한 모기지 시장의 높은 금리 환경에서는 유리한 조건을 확보하기 위해 신용 점수를 관리하고 부채 비율을 낮추는 재정 건전성 확보 노력이 그 어느 때보다 중요해졌다. 주택을 이미 소유한 자산가들은 높은 주택 자산 가치(Home Equity)를 레버리지 삼아 부동산 자산 포트폴리오를 다각화할 수 있는 기회를 모색해야 한다.

팬데믹은 주택이 단순히 거주하는 공간이 아니라 유연성과 삶의 질을 반영하는 ‘새로운 형태의 자산’임을 각인시켜 주었다. 인구 이동의 물결을 분석하고, AI 시대의 비대면 근무가 촉진하는 새로운 주택 수요 지역을 전략적으로 파악하는 사람만이 변화된 미국 부동산 시장에서 안정적으로 자산을 증식할 수 있는 기회를 잡을 것이다. 현재 미국 주택 시장은 효율성과 공정성이 교차하는 중요한 기로에 서 있으며, 이 변화를 인지하는 것이 부동산 자산을 지키는 첫걸음이다.