미국 주택 시장에서 매매 거래가 역대 최저 수준으로 얼어붙은 가운데, 그 배후로 지목되는 ‘락인 효과(Lock-in Effect)’에 대한 관심이 뜨겁다. 락인 효과란 과거 저금리 시절에 대출을 받아 집을 산 집주인들이 현재의 높은 금리로 갈아타는 것을 거부하며 기존 주택에 머무르는 현상을 말한다. 이는 주택 시장의 선순환을 막고 매물 부족을 심화시키는 핵심 원인으로 작용하고 있다.

미국 주택담보대출(모기지) 통계에 따르면, 현재 미국 집주인의 약 80% 이상이 5% 미만의 금리를 적용받고 있다. 특히 팬데믹 기간 중 2~3%대 초저금리로 대출을 실행한 가구 비중이 압도적으로 높다. 만약 이들이 현재 살고 있는 집을 팔고 비슷한 수준의 새집으로 이사할 경우, 6~7%대의 금리를 적용받아 매달 내야 하는 이자 비용이 두 배 가까이 폭등하게 된다.

집주인들 입장에서는 이사 자체가 곧 막대한 경제적 손실을 의미하기 때문에, 더 큰 집으로 옮기거나 지역을 이동해야 하는 실질적 수요가 있어도 이사를 포기하고 현재 상태를 유지하는 쪽을 선택하는 것이다.

이러한 ‘이사의 실종’은 시장에 중고 주택 매물이 공급되는 길을 원천 봉쇄하고 있다. 통상 미국 부동산 시장 거래의 80% 이상을 차지하는 것이 기존 주택 매매인데, 이 매물들이 나오지 않으니 집을 사고 싶어 하는 구매자들은 극심한 공급 부족에 시달리게 된다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다 보니 고금리 기조가 유지됨에도 불구하고 집값이 떨어지지 않고 오히려 강세를 보이는 기이한 현상이 지속되고 있다.

전문가들은 연준(Fed)의 금리 인하가 본격화되어 모기지 금리가 5%대 초반까지 내려오기 전에는 이 락인 효과가 쉽게 해소되지 않을 것으로 전망하고 있다. 금리 격차가 줄어들어야 비로소 집주인들이 매물을 내놓기 시작하고 시장에 숨통이 트일 것이라는 분석이다. 결과적으로 락인 효과는 미국 부동산 시장의 거래 절벽을 야기한 보이지 않는 사슬이 되었으며, 첫 내 집 마련을 꿈꾸는 구매자들에게는 높은 금리와 높은 집값이라는 이중고를 안겨주는 장애물이 되고 있다.

요약하자면 저금리 대출에 묶인 집주인들이 이사를 거부하면서 주택 공급이 마르고 집값이 유지되는 악순환이 이어지고 있다. 락인 효과가 풀리기 전까지는 미국 주택 시장의 매물 부족과 가격 강세 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.