이삭 부동산

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공급이 멈추고 수요가 버티는 시장, 2025 워싱턴 멀티패밀리의 새로운 균형

Nov 12, 2025

시장 변화 인식

2025년 워싱턴주 멀티패밀리 시장은 공급 둔화와 수요 유지가 동시에 진행되는 전환기에 들어섰습니다.

고금리와 건축비 상승으로 신규 프로젝트가 지연되고 있지만, 임대 수요는 군 기지와 고용 중심지를 중심으로 여전히 견고하게 유지되고 있습니다.

이에 따라 시장의 초점은 단기 시세차익보다 현금흐름, 점유율, 금융 구조의 안정성으로 이동하고 있습니다. 특히 중형 도시나 군사 수요가 뒷받침되는 지역의 소형 멀티패밀리 자산은 안정적인 수익 기반을 제공하고 있습니다.

시장 분석

  • 공급 둔화: 멀티패밀리 신규 착공 및 인허가가 전년 대비 약 20~30% 감소했습니다. 개발업체들은 높은 자금조달 비용과 공사비로 인해 프로젝트를 연기하거나 축소하고 있습니다.
  • 수요 유지: Pierce, Kitsap, Spokane 등 주요 지역의 공실률은 5% 미만 수준이며, 임대료는 연 2~3%의 완만한 상승세를 유지하고 있습니다.
  • 가격 조정: 2022년 대비 캡레이트가 0.5~1.0%p 상승하면서 매수자 중심의 시장 구조가 형성되고 있습니다. 셀러파이낸싱과 DSCR Loan 활용도 증가하고 있습니다.

결과적으로 공급 부족과 견고한 수요의 결합이 기존 멀티패밀리 자산의 가치를 방어하며 안정적 수익 구조를 강화하고 있습니다.

핵심 투자 동력

  1. 공급 부족이 임대 안정성을 강화합니다.
    신규 공급이 제한되면서 경쟁 압력이 완화되고 기존 자산의 공실 리스크가 낮아지고 있습니다.
    특히 듀플렉스·포플렉스 등 소형 멀티유닛은 임대료 상한법(HB 1217) 환경에서도 수익성이 유지되고 있습니다.
  2. 시장 중심축이 Cash Flow로 이동하고 있습니다.
    투자자들은 시세차익보다 안정적인 운영 수익 확보에 집중하고 있습니다.
    운영 효율, 점유율, DSCR 관리가 수익률의 핵심 요인으로 자리잡고 있습니다.
  3. 지역별 차별화 기회가 확대되고 있습니다.
  • Pierce County / JBLM: 군 주거수당(BAH) 기반의 견고한 수요.
  • Bremerton / Kitsap: 해군 기지 인접 수요와 제한된 신규 공급.
  • Spokane: 낮은 진입가, 우수한 GRM, 실수요 기반 임대시장.

투자 전략

Value-Add 멀티패밀리 투자 전략을 적용합니다.

운영 효율이 낮은 2~10유닛 규모 자산을 매입하여 리모델링, 임대료 조정, 공실 관리 등을 통해 NOI를 개선합니다.

군 기지 인근 지역에서는 BAH에 맞춘 임대료 조정이 실질적인 수익 개선에 도움이 됩니다.

금융 구조를 세밀하게 설계합니다.

  • DSCR Loan: 자산 수익성을 기준으로 심사하여 개인 부채비율 부담을 줄입니다.
  • VA Loan: 거주형 듀플렉스·트리플렉스 매입에 적합하며, 군인 및 베테랑 투자자의 초기 진입에 유리합니다.
  • Seller Credit 및 Rate Buydown: 고금리 시장에서 초기 현금흐름을 안정화하는 수단이 됩니다.

포트폴리오를 균형 있게 구성합니다.

  • 현금흐름형 지역: Spokane, JBLM 인근.
  • 가치상승형 지역: Everett, Kitsap.
    시장 사이클에 대비해 수익형과 성장형 자산을 병행하는 이중 포트폴리오 전략이 안정적인 수익을 제공합니다.

리스크 요인

  • 금리 변동성: 금리 인하 가능성이 있지만, 단기적으로는 보수적인 DSCR 유지가 필요합니다.
  • 임대료 상한법: HB 1217에 따른 인상률 제한으로, 임대료 상승보다 운영 효율이 수익성의 핵심이 되고 있습니다.
  • 운영비 상승: 보험료와 재산세 상승이 NOI를 압박하고 있어 비용 관리의 중요성이 커지고 있습니다.

실행 방향

워싱턴주 멀티패밀리 시장은 공급은 멈추고 수요는 지속되는 구조로 재편되고 있습니다.
이는 단기 차익보다는 장기 운영 안정성과 금융 설계 역량을 가진 투자자에게 유리한 환경입니다.

향후 12~24개월 동안의 실행 전략은 다음과 같습니다.

  1. 신규 공급이 제한된 지역의 소형 멀티패밀리 자산을 선별합니다.
  2. DSCR 및 VA Loan 등 대체 금융 구조를 적극 활용합니다.
  3. Value-Add 리모델링과 공실률 관리를 통해 NOI를 향상시킵니다.

공급 둔화기에는 시장을 예측하는 것보다, 운영과 구조 설계를 통해 수익을 창출하는 역량이 가장 중요한 경쟁력이 됩니다.

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