3%의 힘: 상업용 부동산이 만들어내는 복리의 마법

May 15, 2025

상업용 부동산 투자의 가장 강력한 무기는 무엇일까요? 많은 투자자들이 안정적인 수익률(cap rate)과 장기 임대 계약을 이야기하지만, 진짜 핵심은 “매년 3%씩 자동으로 오르는 임대료”입니다.

이 작지만 꾸준한 수치는 시간이 지나면 놀라운 복리 효과를 만들어냅니다.

실전 사례로 보는 3%의 힘

예를 들어보겠습니다. 워싱턴주의 한 투자자가 Cap Rate 5.5%인 상업용 건물을 $3,000,000에 구입했다고 가정해보겠습니다. 이 말은 매년 순수익(Net Operating Income, 이하 NOI)이 $165,000이라는 뜻입니다.

상업용 부동산의 임대계약은 일반적으로 5~10년 이상의 장기계약이며, 테넌트가 Property Tax, CAM(Common Area Maintenance), Utility 비용을 모두 부담하는 Triple Net (NNN) 형태가 많습니다.

즉, 건물주는 임대료 수익을 거의 순수익처럼 받을 수 있어 매우 효율적인 투자 구조입니다.

융자를 활용한 레버리지 구조

이 투자자가 건물을 전액 현금으로 구입한 것이 아니라, SBA 융자(이자율 10%)를 활용해 구입했다고 가정해보겠습니다.

연간 NOI $165,000을 고스란히 융자 상환에 사용하는 구조로 계산해 보면, 약 $1,497,712 정도를 융자받을 수 있고, 나머지 약 $1,502,288는 다운페이로 들어갑니다.

즉, 총 300만 불 중 약 절반은 융자이고, 본인의 자본은 약 50%입니다. 초기 몇 년 동안은 임대 수익의 대부분이 융자 상환에 쓰이지만, 이 구조가 향후 어떤 결과를 가져오는지 살펴보겠습니다.

5년 뒤와 10년 뒤, 자산가치는?

이 건물의 임대료가 매년 3%씩 오를 경우, 5년 후 NOI는 약 $191,276, 10년 후 NOI는 약 $221,746이 됩니다.

만약 이 시점에 Cap Rate 4.5%로 매각한다면?

• 5년 후 자산가치: $191,276 ÷ 0.045 = 약 $4,250,672
• 10년 후 자산가치: $221,746 ÷ 0.045 = 약 $4,927,693

따라서,

• 5년 후 자본 차익: 약 $1,250,672
• 10년 후 자본 차익: 약 $1,927,693

단순히 매년 3%씩 임대료가 오른 것만으로, 그리고 테넌트가 관리비, 세금까지 모두 부담하는 구조 안에서 생기는 자산가치 상승입니다.

게다가, 건물을 처음 구입했을 때는 임대 수익의 대부분이 융자 상환에 쓰이지만, 렌트비가 매년 3%씩 오르기 때문에 시간이 지날수록 융자 상환액은 일정한 반면 순수익은 점점 늘어나게 됩니다.

즉, 건물 가격만 오르는 것이 아니라, 오르는 렌트 덕분에 건물주가 가져가는 실질 이익 또한 해마다 증가하게 되는 구조입니다.

이자율이 높을 때가 오히려 기회일 수 있다

현재처럼 상업용 융자 이자율이 10% 내외로 높은 시기에는, 많은 투자자들이 관망하게 되면서 상업용 건물들이 비교적 싼 가격에, 그리고 Cap Rate이 높게 시장에 나오는 경우가 많습니다.

이처럼 더 높은 Cap Rate의 건물을 구입하는 경우, 매월 임대 수익 대부분이 융자 상환에 쓰이더라도, 나중에 건물을 매각할 때 시세 차익이 더 크게 발생해 결과적으로 더 큰 이익을 얻게 되는 경우가 많습니다.

즉, 지금 같은 고금리 시대는 현금 흐름보다는 미래 자산가치 상승을 노리는 투자자에게는 오히려 기회의 시기일 수 있습니다.

더 나아가, 지금은 융자 이자율이 높아 수익이 제한적으로 보일 수 있지만, 향후 금리가 하락해 7% 수준으로 내려가게 되면, 같은 임대수익 구조에서 이자 부담은 줄고, 건물주가 가져가는 순수익은 더 커지게 됩니다.
즉, 금리 하락은 부동산 가치 상승뿐 아니라, 월 현금 흐름 개선이라는 추가적인 보너스를 가져올 수 있는 변수가 됩니다.

또한 금리가 내려가지 않더라도, 임대료가 매년 3%씩 오르기 때문에 시간이 지날수록 융자 상환금은 일정한 반면 건물주의 순이익은 계속 늘어나게 됩니다.

이처럼 상업용 부동산은 시간이 지날수록 자동적으로 수익 구조가 좋아지는 투자 자산이라는 점에서, 단순히 현재의 금리에만 집중하기보다 미래의 수익 흐름까지 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

결론: 3%는 작아 보이지만, 시간이 지나면 큰 차이를 만든다

“복리는 인류의 가장 위대한 발명이다”라는 아인슈타인의 말처럼, 매년 3%의 임대료 인상은 단순한 숫자가 아닙니다. 그것은 매년 자산가치를 키워주는 엔진이며, 장기적으로 부를 축적하는 강력한 무기입니다. 상업용 부동산은 적은 관리로도 안정적인 수익과 자산 성장이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 드문 투자 기회입니다.

이제는 단순한 ‘수익률’보다 ‘성장률’에 주목할 때입니다. “3%의 힘”을 경험해 보십시오. 당신의 자산이 말없이 자라나고 있을 것입니다.