첫 주택 구매부터 성공적 투자까지, 현지 부동산 전문가가 밝히는 핵심 전략

May 10, 2025

첫 주택 구매자들에게는 새집과 오래된 집 중 어떤 것을 추천하시나요?

저는 가능하면 새집이나 최근에 리모델링된 집을 추천합니다. 많은 첫 집 바이어들이 오래된 집을 사면 좋은 투자처가 될 수 있다는 건 알지만, 정작 인스펙션 리포트에 나오는 작은 문제들에 과하게 민감하게 반응하곤 합니다. 마치 50년 된 집이 새집처럼 흠 하나 없어야 한다는 착각을 하죠. 사실 인스펙션에서 중요한 건 구조적인 문제, 누수, 전기나 배관의 큰 하자지, 약간의 wear and tear는 당연한 겁니다. 그런데 이런 걸 받아들이지 못해서 정말 좋은 투자 기회를 놓치는 경우를 자주 봤습니다. 반대로 겉보기만 새집 같은 집을 비싸게 사는 경우도 많죠. 그래서 첫 집은 마음 편하게 출발할 수 있는 새집 쪽을 더 추천드립니다.

한국에서 부동산 경험이 많은 분들이 미국에서도 같은 방식으로 투자하려는 경우가 많은데, 현지 시장에서는 어떤 점을 조심해야 할까요?

정말 자주 받는 질문입니다. 한국에서 고층 아파트로 큰 수익을 본 분들이 미국에 와서도 하이라이즈콘도만 미래 투자처로 생각하는 경우가 많아요. 특히 벨뷰나 시애틀 같은 도시에서는 더더욱 그렇죠. 그런데 이 시장은 한국과는 많이 다릅니다.

실제로 어떤 투자자분은 제가 싱글하우스를 추천했을 때 “이 지역은 고층 콘도가 훨씬 더 많이 오르지 않냐”며 제 의견을 무시하고 다른 에이전트와 계약하신 적도 있었어요. 그분은 아마 한국의 부동산 시장만을 기준으로 판단하신 거죠.

한국에서는 고층 아파트가 편리하고 관리가 잘 되어 있어 실거주와 투자 측면에서 모두 유리하다고 여겨지지만, 미국 특히 시애틀이나 벨뷰 지역은 다릅니다. 콘도는 HOA 비용도 있고, 시세 상승도 단독주택보다 느린 경우가 많아요. 오히려 싱글하우스가 토지를 포함한 자산으로 인정받고, 장기적으로 더 큰 상승폭을 보이는 경우가 많습니다.

문제는, 한국 투자자분들이 이런 차이를 잘 설명해주는 현지 에이전트를 만나지 못하고, 자신의 기준에 맞춰 판단해서 결과적으로 손해를 보는 일이 꽤 많다는 겁니다.
지역 특성을 이해하고 현지 시장 흐름을 존중하는 자세가 투자 성공의 핵심입니다.

많은 바이어들이 “이자율이 내려가면 그때 집을 사겠다”고 말하곤 합니다. 지금 사는 것보다 기다리는 게 더 유리할까요?

그렇지 않을 수 있습니다. 이자율만 보고 무작정 기다리는 건 오히려 기회를 놓치는 결과가 될 수 있어요.

예를 들어 어떤 바이어는 지금 이자율이 7%로 높은 상황이지만, 경쟁이 거의 없고 가격 협상도 가능해서 100만불짜리 집을 20만불 다운에, 80만불 융자로 바로 구입했어요. 이 바이어가 이 집을 5년 동안 보유했다면, 연평균 집값 상승률이 8.5%라는 점을 감안할 때 집값은 약 150만불 정도까지 오르게 돼요. 그동안 이자로 낸 돈은 약 27만불, 원금은 약 4만7천불 갚았고요. 그러면 순수하게 쌓인 자산만 약 75만불이 됩니다.

반면, 또 다른 바이어는 “이자가 너무 높아”라며 3년을 기다렸어요. 이 기간 동안 월세로 매달 $3,500씩, 총 12만6천불을 지출했고요. 3년 뒤 이자가 4.5%로 내려가자 집을 사려고 했지만, 문제는 그 사이 집값이 올랐다는 거죠. 원래 100만불이었던 집은 평균 상승률로 계산하면 약 127만불이 되어버렸어요. 결국 이 바이어는 그 가격대를 감당할 수 없어 100만불에 나온집에 오퍼를 하는데 더 작은 집을 경쟁을 통해 110만불에 사게 됩니다.

2년간 집을 보유한 뒤, 그 집은 약 129만불 정도가 되었고요. 이때까지 갚은 원금은 약 3만3천불, 이자는 약 7만9천불 정도 냈고, 남은 융자 잔액은 약 86만7천불이에요. 순자산은 약 42만9천불이지만, 앞서 낸 렌트비까지 고려하면 실질적으로 남은 자산은 약 30만3천불 정도에 불과해요.

정리하면, 5년이라는 같은 시간 동안 한 사람은 75만불의 순자산을 쌓았고, 다른 사람은 30만불 수준에 그친 겁니다. 이자율만 보고 결정한 선택이 결국 몇십만불의 차이를 만들어낸 거죠.

그래서 저는 항상 말씀드려요. 이자율보다 더 중요한 건 타이밍과 전략이라고요. 인컴이 안정적인 분에게는 경쟁이 덜한 시기에 과감히 진입하는 게 장기적으로 훨씬 유리할 수 있습니다. 

군인가족들도 첫 집을 살 때 자주 문의한다고 들었습니다. 그분들께 도움이 될 만한 조언이 있을까요?

제가 군인 분들을 상담할 때마다 안타깝게 느끼는 부분이 하나 있어요. 많은 분들이 BAH (Basic Allowance for Housing – 군 주택 수당)을 단순히 월세로만 사용하고 있다는 거예요. 그런데 이건 정말 큰 기회를 놓치는 셈입니다.

BAH는 그냥 수당이 아니라 세금이 붙지 않는 소득이에요. 그리고 이 소득은 은행에서 모기지 심사 시 실제 소득으로 인정되기 때문에 대출 한도를 높이는 데에도 도움이 됩니다. 즉, 이걸 잘 활용하면 집을 살 수 있는 상황에서도 굳이 렌트를 살 필요가 없는 거죠.

예를 들어 BAH가 월 $2,000인 군인이 $60만짜리 집을 $50만 융자로 샀다고 가정해보면, 이 BAH로 월 모기지의 많은 부분을 충분히 감당할 수 있습니다. 그리고 이 집을 5년간 보유한다고 할 때, 워싱턴주 타코마, 올림피아, 레이시, 퓨알럽 같은 군인가족이 많은 지역의 10년간 평균 집값 상승률이 7~9%인 점을 고려하면, 연 8% 기준으로 약 $883,000까지 오르게 됩니다.

즉, 5년 동안 아무것도 하지 않아도 집값만으로 약 28만불의 순자산 증가 효과를 얻는 셈이죠. 이건 단순히 “사는 것” 그 이상이고, 미래를 준비하는 투자라고 말씀드리고 싶습니다.

그래서 저는 늘 이렇게 조언해요.
“BAH를 공짜 돈처럼 쓰지 말고, 자산을 키우는 수단으로 활용하세요.”
그리고 가능하면 주택 구입 타이밍을 너무 늦추지 마시고, 신중하게 판단하되 적극적으로 접근해보시라고요.

유학생도 집을 사서 투자처럼 활용할 수 있나요?

네, 가능합니다. 다만 유학생의 조건에 따라 전략이 달라져야 합니다. 특히 타주에서 오는 유학생과 한국에서 오는 유학생(F-1 비자)의 접근 방식이 다릅니다.

1. 타주에서 오는 유학생 (미국 시민권자 또는 영주권자)

부모님이 미국에 계시거나, 자녀가 성인이 된 경우엔 융자를 받아 주택을 구매할 수 있는 조건이 갖춰져 있습니다. 이 경우, 시애틀 지역은 월세가 높기 때문에 집을 사는 것이 오히려 더 경제적일 수 있습니다.

예를 들어 $700,000짜리 집을 구입하고, 방 하나를 월 $1,000에 렌트한다고 해보죠. 4년 후 연평균 8% 집값 상승률을 적용하면 이 집의 가치는 약 $952,000가 되고 렌트 수입은 4년간 $48,000, 융자를 통한 원금 상환도 약 $47,000 정도 됩니다.이를 모두 합하면 약 $347,000 정도의 자산 증가가 가능하죠. 물론, 최근 1~2년간 집값 상승률은 8%보다 낮았던 시기도 있었기 때문에, 단기적인 시장 변동성은 감안해야 합니다. 하지만 장기적으로는 시애틀 지역이 안정적인 상승을 보여온 지역이라는 점에서 긍정적인 전략이라 할 수 있습니다.

2. 한국에서 오는 유학생 (F-1 비자)

F-1 비자를 가진 유학생은 일반적인 융자를 받기가 거의 어렵습니다.
따라서 주로 현금 구매를 하거나, 부모님이 공동 명의로 들어와 미국 내 소득이나 자산을 활용하는 방식이 사용됩니다.

예를 들어 부모님이 $700,000짜리 집을 현금 구매하고, 자녀가 방을 렌트해 월 $1,000의 수입을 얻는다면 똑같이 4년 후 8%의 연평균 집값 상승률을 적용할 때 집값은 $952,000로 상승하고, 렌트 수입 $48,000까지 더해져 약 $300,000 이상의 투자 수익 효과를 얻을 수 있습니다.

다만 외국인의 경우 양도소득세, 송금 규정, 세무 보고 등의 이슈가 있으므로 세무사와의 사전 상담이 꼭 필요합니다.