미국 부동산 장기투자의 힘: 1031 교환이 만드는 부의 사다리

May 14, 2025

미국에서 부동산 투자로 자산을 늘려가는 사람들의 공통점이 하나 있습니다. 바로 ‘세금을 줄이고, 자산을 계속 불려나가는 방법’을 잘 안다는 점입니다. 그 핵심 도구 중 하나가 바로 세법 1031 조항(1031 Exchange)입니다. 오늘은 이 제도가 무엇이고, 장기 투자자에게 어떤 힘이 되는지 쉽게 설명해드리겠습니다.

1031 교환이란 무엇인가요?

미국 세법 중 IRC Section 1031은, 투자용 부동산을 팔고 그 돈으로 다른 투자용 부동산을 살 경우, 발생한 시세차익에 대한 양도소득세를 나중으로 미룰 수 있게 해주는 제도입니다. 즉, 세금을 지금 당장 내는 대신, 그 돈을 다시 부동산에 투자할 수 있게 해주는 제도인 것이죠. 한마디로 세금이 자산을 키우는 걸 방해하지 않도록 유예해주는 장치입니다.

조금 더 쉽게 이해할 수 있도록, 실제 가능한 시나리오로 풀어보겠습니다.

Step 1. 첫 투자: $3,000,000

어떤 투자자가 300만 달러짜리 상업용 부동산을 구입했다고 가정해봅시다. 몇 년간 임대수익도 받고, 시장이 좋아져서 5년 후 이 건물을 400만 달러에 판매하게 됩니다. (참고로, 워싱턴주 타코마 및 시애틀 지역에서는 지난 수년간 연평균 4~6%의 상업용 부동산 상승률이 관측되어 왔기에 현실적인 시나리오입니다.) 이때 단순히 팔기만 하면 100만 달러의 시세차익에 대해 약 20~30%의 양도소득세를 내야 하죠.

Step 2. 1031 교환을 활용: $4,000,000 > $5,000,000 건물로 업그레이드

하지만 이 투자자는 1031 exchange를 이용해서
100만불 시세차익에 대한 세금을 내지 않고 오히려 그 세금액을 투자금에 더해 더 큰 500만 달러짜리 부동산을 구입합니다.

Step 3. 장기 효과: $5,000,000 > $6,000,000 > 그 이상…

시간이 지나 또다시 부동산 가치가 올라 500만불에 구한한 건물을 이번에는 600만 달러에 건물을 팔 수 있게 되었습니다. 이때도 1031 교환을 한 번 더 하면, 세금을 내지 않고 투자금으로 활용하여 이전 자산보다 훨씬 더 큰 규모의 부동산으로 또 업그레이드할 수 있습니다.

세금은 결국 내야 하지 않나요?

1031 exchange는 세금을 면제해주는 것이 아니라 이연(연기) 시켜주는 것이긴 허지만, 어떤 경우엔 아예 세금이 면제될 수도 있습니다. 바로 그 대표적인 경우가 상속입니다. 본인이 1031exchage를 이용해 부동산을 늘일때마다 내야하는 세금을 다시 투자금으로 활용하다가 나중에 상속을 하게되면 이연된 세금이 면죄되는 효과가 있습니다.

상속 시 세금이 면제되는 이유: 스텝업 기준가

부동산을 소유한 사람이 사망할 경우, 해당 부동산을 상속받는 사람(자녀 등)은 그 부동산을 스텝업 기준가(Stepped-Up Basis)로 물려받게 됩니다.

이 말은 곧, 위의 예에서 처럼 원래 300만 달러에 사서 600만 달러 혹은 그 이상까지 가치가 오른 부동산을 상속인이 현재 시장가인 600만 달러 기준으로 새롭게 물려받게 된다는 뜻입니다. 따라서 이전에 발생한 시세차익 (예: 300만 > 600만)은 상속인이 세금을 내야 할 대상이 아닙니다.

부모가 계속 1031 교환을 반복하며 세금을 미루다가, 사망으로 인해 그 모든 세금 의무가 사라지는 셈입니다. 이것이 세대를 잇는 부의 이전 전략으로 1031 교환이 강력한 이유입니다.

다만, 주의할 점이 있습니다. 미국 연방 정부는 개인당 약 1,300만 달러(2025년 기준)까지의 자산에 대해서는 상속세가 면제되지만, 워싱턴주는 별도의 주정부 상속세(Estate Tax)를 부과하고 있습니다. 워싱턴주 상속세 면세 기준은 약 260만 달러 입니다.

1031 교환의 유연성: 다양한 부동산으로의 투자

1031 교환은 단순히 하나의 부동산을 다른 하나로 교환하는 것에 국한되지 않습니다. 여러 개의 부동산을 하나로 합치거나, 하나의 부동산을 여러 개로 나누는 교환도 가능합니다. 예를 들어, 한 부동산을 팔고 그 수익으로 두 개의 다른 부동산에 분산 투자하는 것도 가능하므로 위험 분산 및 지역 다변화 전략에도 효과적입니다.

1031 교환은 단순한 세금 유예 제도가 아닙니다. 이 제도를 잘 활용하면, 시간이 지날수록 자산의 크기와 수익은 눈덩이처럼 불어나고, 결국에는 은퇴 후 안정적인 수익과 다음 세대를 위한 자산 이전까지 연결됩니다. 부동산 투자에서 진정한 부의 사다리를 오르고 싶다면, 1031 교환을 이해하고 전략적으로 활용해보시길 추천드립니다.