미국 정부의 대규모 학자금 대출 탕감 및 상환 유예 정책이 종료되고 새로운 상환 프로그램이 안착하면서 학자금 부채가 모기지 승인에 미치는 영향이 과거와 전혀 다른 양상으로 전개되고 있다. 2026년 현재 대출 기관들은 단순히 부채의 총액만을 보는 것이 아니라 신청자가 선택한 학자금 상환 플랜이 가계의 장기적인 현금 흐름 자산에 어떤 영향을 주는지를 정밀하게 분석하기 시작했다.

특히 소득 연계 상환 방식인 세이브 플랜을 이용 중인 대출자들의 경우 실제 월 납입액이 낮더라도 대출 기관에 따라 이를 부채 비율 심사에서 다르게 해석하고 있어 주의가 요구된다.

많은 주택 구매자들이 착각하는 부분은 학자금 대출이 면제되거나 탕감되었다는 기록 자체가 무조건적인 신용 자산 상승으로 이어진다고 믿는 것이다. 하지만 모기지 심사관들은 탕감된 부채의 성격과 그 과정에서 발생한 신용 보고서상의 변동 기록을 통해 신청자의 재정적 책임감을 평가한다.

만약 부채 탕감이 연체나 파산 절차의 일부로 진행되었다면 이는 오히려 신용 점수에 부정적인 자산으로 남을 수 있으며 결과적으로 모기지 이자율을 높이는 원인이 된다. 반면 정부 정책에 따른 공식적인 탕감은 부채 대비 소득 비율인 디티아이를 획기적으로 개선하여 더 높은 대출 한도를 확보할 수 있는 강력한 무기가 된다.

대출 승인 확률을 높이기 위해서는 모기지 신청 최소 육 개월 전부터 자신의 학자금 상환 기록을 체계적으로 관리하는 자산 전략이 필요하다. 첫째 자신의 상환 플랜이 모기지 심사 시 월 납입액으로 인정받는 방식인지 전문가와 상담하여 확인해야 한다. 둘째 학자금 대출 잔액이 적더라도 이를 일시에 상환하는 것이 유리할지 아니면 현금을 보유하여 다운페이먼트 자산으로 활용하는 것이 유리할지 심뮬레이션을 거쳐야 한다.

일부 대출 기관은 학자금 대출의 실제 납입액이 0달러일지라도 전체 잔액의 1퍼센트를 월 부채로 간주하는 엄격한 기준을 적용하기도 하므로 기관별 심사 가이드라인을 파악하는 것이 핵심이다.

부동산 자산 형성을 위한 첫 단추인 모기지 승인은 복잡한 부채 구조를 얼마나 투명하고 유리하게 설명하느냐에 달려 있다. 학자금 대출은 단순한 빚이 아니라 신청자의 교육 수준과 미래 소득 잠재력을 나타내는 지표이기도 하므로 이를 전략적으로 관리하여 대출 기관의 신뢰 자산을 얻어야 한다.

변화하는 정부 정책과 금융권의 심사 기준을 발 빠르게 파악하고 자신의 부채 포트폴리오를 최적화하는 사람만이 고금리 시대에도 유리한 조건으로 주택 융자 자산을 취득할 수 있다.