고금리 시대, 기존 주택 소유자가 금리 하락기에 맞춰 재융자를 준비해야 할 실질적인 타이밍과 비용은 명확한 기준을 가지고 결정해야 한다. 단순히 금리가 하락하는 분위기만으로 재융자를 결정하면 비용 때문에 오히려 손해를 볼 수 있다. 가장 최신 데이터인 2025년 10월 현재 미국 30년 고정 모기지 금리가 6.19%에서 6.37% 수준으로, 2025년 초 7%를 넘었던 때보다 상당히 하락하여 재융자 활동이 다시 늘고 있음을 보여준다. 따라서 현재는 재융자를 심도 있게 고려해야 할 시점이다.

재융자는 기존 대출을 갚고 새로운 대출을 받는 과정이며, 이 과정에서 클로징 비용이라는 새로운 비용이 발생한다. 이 비용을 절약된 월 이자액으로 회수하는 데 걸리는 기간인 손익분기점(Break-even Point)을 계산하는 것이 재융자 결정의 핵심이다. 재융자를 통해 얻는 경제적 이득은 낮아진 이자율로 절약하는 비용이 클로징 비용보다 커지는 시점부터 시작된다. 금융 전문가들은 일반적으로 기존 모기지 이자율과 새로운 이자율의 차이가 최소 0.75%에서 1.0% 이상일 때 재융자를 고려할 가치가 있다고 조언한다. 대출 원금이 크거나 장기간 주택을 보유할 계획이라면 0.5%의 차이도 이득이 될 수 있으므로 반드시 정확한 계산이 필요하다.

손익분기점은 다음 공식으로 계산한다. 클로징 비용을 기존 월 상환액과 새 월 상환액의 차액으로 나누면 손익분기점에 도달하는 개월 수가 나온다. 예를 들어, 클로징 비용이 5,000달러이고 재융자로 월 150달러를 절약한다면, 5,000달러를 150달러로 나누어 약 33개월, 즉 2년 9개월이 손익분기점이 된다. 따라서 재융자 후 3년 이내에 주택을 매도할 계획이 있다면, 재융자는 비용 회수가 불가능하여 손해가 될 가능성이 매우 높다. 주택을 최소 3년에서 5년 이상 보유할 계획일 때만 재융자를 진행해야 한다.

실제 모기지 금리는 중앙은행의 기준금리 인하보다 선행하여 움직이는 경향이 있다. 연준의 금리 인하 기대감이 높아지면 모기지 금리는 이미 하락하기 시작한다. 따라서 금리가 최저점에 도달하기를 기다리기보다 모기지 금리가 확실하게 하향 추세를 보이며 1% 가까이 차이가 벌어지는 하락 초입에 움직여야 유리하다. 금리가 최저점에 도달하면 재융자 신청자가 폭주하여 심사 기간이 길어지고, 융자 기관들이 다시 금리를 올릴 가능성이 발생하기 때문이다. 즉, 시장의 흐름을 예측하여 남들보다 약간 빠르게 행동하는 것이 최적의 타이밍이다.

재융자 시 발생하는 비용, 즉 클로징 비용은 일반적으로 총 대출 금액의 2%에서 5% 수준이다. 이 비용에는 대출 심사 수수료, 감정 평가 수수료, 타이틀 보험료, 변호사 비용 등이 포함된다. 이 비용을 처리하는 방법은 두 가지가 있다. 첫째, 현금으로 지불하여 대출 원금을 낮게 유지하는 방법과 둘째, 융자금에 합쳐서 당장 현금 지출을 피하는 방법이다. 융자금에 합칠 경우 원금이 늘어나 늘어난 원금에 대해 이자를 추가로 지불해야 하므로 장기적으로 총 이자 비용은 증가한다. 자신의 현금 유동성과 장기적인 재정 계획에 따라 신중하게 선택해야 한다.

재융자는 이자율 인하 외에도 여러 목적으로 활용된다. 첫째, 현금 인출 재융자(Cash-out Refinance)는 높아진 주택 자산을 활용해 현금을 인출하여 고금리 부채를 상환하거나 주택을 개량할 때 유용하다. 이 경우 대출 금액이 커져 월 상환액이 증가하더라도, 카드 빚 등의 이자율보다 낮다면 재정적으로 이득이다. 둘째, 변동금리(ARM)에서 고정금리로의 전환은 금리가 다시 상승할 위험을 없애고 안정적인 월 상환액을 확보할 수 있는 확실한 방법이다. 어떤 목적이든 재융자 실행 전에 여러 금융기관으로부터 실제 견적을 받고 조건을 비교하는 ‘대출 쇼핑’ 과정을 반드시 거쳐야 가장 유리한 이자율과 조건을 확보할 수 있다.