미국의 30년 고정금리 모기지는 오랜 기간 경제의 체온계를 역할해왔다. 금리 수준은 단순한 대출 이자 이상의 의미를 가진다. 인플레이션, 연방준비제도(Fed)의 정책, 채권시장 움직임이 모두 복합적으로 반영되기 때문이다. 1980년대 초에는 금리가 16%를 넘었고, 팬데믹 기간에는 사상 최저 수준인 2%대까지 떨어졌다. 2025년 현재는 다시 6~7%대에 머물고 있다.

역사적 변동의 배경

1980년대 초 미국은 극심한 인플레이션을 겪었다. 당시 연방준비제도 의장이던 폴 볼커는 고금리 정책을 통해 물가를 잡으려 했고, 그 결과 모기지 금리는 16%를 넘는 수준까지 치솟았다. 이후 1990년대에는 안정적 금리 환경이 이어졌지만, 2008년 금융위기 이후에는 연준이 경기부양을 위해 금리를 낮추며 모기지 금리도 빠르게 하락했다. 팬데믹이 시작된 2020년에는 30년 고정금리가 2.6% 수준까지 떨어져 사상 최저치를 기록했다.

최근의 상승세 원인

2022년 이후 연준은 급격한 물가 상승을 억제하기 위해 금리를 빠르게 인상했다. 이에 따라 모기지 금리도 다시 7%대에 근접했다. 특히 채권 수익률 상승과 인플레이션 기대치가 함께 작용하면서, 주택 구입 수요는 위축되고 주택 거래량도 감소세를 보였다. 높은 금리는 신규 구매자뿐 아니라 기존 대출자들의 재융자 수요를 크게 줄였다.

금리 변화가 가져온 시장의 파장

모기지 금리의 급등은 주택시장 전반에 냉각 효과를 가져왔다. 신규 주택 공급은 줄었고, 기존 주택 소유자들은 낮은 금리의 기존 대출을 유지하며 시장에 매물을 내놓지 않고 있다. 이에 따라 거래 가능한 주택 수가 감소하면서 가격 조정도 제한적으로 나타나는 상황이다. 반면, 고금리로 인해 임대 수요는 늘어나며 일부 지역에서는 렌트비 상승이 지속되고 있다.

모기지 금리의 향방은 단기적인 금리 정책뿐 아니라 장기적인 경제 구조에도 달려 있다. 인플레이션이 안정되고 경제 성장세가 둔화될 경우, 금리 완화가 재개될 가능성도 있다. 미국의 금리 흐름은 결국 가계의 소비 여력과 부동산 시장의 활력을 가늠하는 핵심 지표로 남아 있을 것이다.