주택 매매 계약을 체결하고 모기지 사전 승인(Pre-approval)까지 받은 구매자라도, 최종 클로징 직전에 대출 승인이 취소되거나 조건이 변경되는 ‘대출 취소 리스크’에 노출될 수 있다.

이는 대부분 구매자들이 융자 심사가 끝났다고 착각하고 재정 상태에 변화를 주었기 때문에 발생한다. 대출 기관은 최종 클로징 직전에 구매자의 신용 상태와 부채 대 소득 비율(DTI)을 마지막으로 한 번 더 확인(Final Verification)하는 절차를 거치는데, 이 과정에서 발생하는 작은 변화가 치명적인 결과를 초래한다.

가장 치명적인 실수는 새로운 부채를 만드는 것이다.

모기지 심사 중이나 심사 직후, 구매자가 새로운 가구, 자동차, 혹은 고가 전자제품을 할부로 구매하거나 신용카드 한도를 늘려 사용하는 행위는 DTI를 즉각적으로 상승시킨다. 대출 기관은 DTI 비율이 사전에 합의된 마지노선을 넘어서는 것을 확인하면, 대출 조건을 변경하거나 심지어 대출 승인을 취소할 수 있다. 융자 심사가 완료된 후에는 ‘무엇을 하든 괜찮다’는 오해는 계약 파기로 이어지는 가장 흔한 함정이다.

두 번째 함정은 자금 출처의 불투명성이다.

계약금(Down Payment)이나 클로징 비용으로 사용될 자금이 지난 60일 이내에 계좌로 입금된 경우, 대출 기관은 해당 자금의 출처(Seasoning)를 명확하게 증명하도록 요구한다. 만약 거액의 현금이 계좌에 갑자기 입금되었는데 그 출처를 설명하지 못하면, 불법 자금 세탁 의혹 등으로 인해 대출 승인이 즉시 거절될 수 있다. 따라서 현금은 최소 60일 이전에 계좌에 넣어 ‘숙성’시켜 두거나, 증여받은 자금이라면 증여 편지(Gift Letter) 등 명확한 서류를 미리 준비해야 한다. 융자 심사가 진행되는 동안 큰 금액의 현금을 계좌 간에 이동하는 행위 역시 심사관의 의문을 사게 되므로 피해야 한다.

세 번째 원인은 직업이나 소득의 변화이다.

융자 심사는 안정적인 소득을 기준으로 이루어지는데, 클로징 직전에 이직을 하거나 직업을 바꾸는 행위는 심사 기준의 핵심을 흔든다. 이직 시 연봉이 올랐다고 하더라도, 새로운 직장에서의 충분한 고용 기간 증명(예: 최소 30일)이 없으면 소득의 안정성을 인정받기 어려워 대출이 지연되거나 취소될 수 있다. 직장을 옮겨야 한다면, 반드시 모기지 담당자(Loan Officer)에게 미리 알리고 승인 가능 여부를 확인해야 한다. 또한, 융자 심사 기간 중에는 신용 점수에 영향을 줄 수 있는 신용 보고서 조회(Hard Inquiry)를 유발하는 다른 대출 신청을 일체 중단해야 한다.