주택 모기지 대출 심사에서 신용 점수(FICO Score)만큼이나 중요하게 작용하는 핵심 지표는 DTI(Debt-to-Income Ratio), 즉 부채 대 소득 비율이다. DTI는 차입자의 월 총 부채 상환액이 월 총 소득에서 차지하는 비율을 의미하며, 대출 기관이 차입자의 상환 능력을 판단하는 가장 중요한 기준이 된다.

DTI가 높다는 것은 소득 대비 지출해야 할 부채가 많다는 뜻이므로, 대출 기관은 위험하다고 판단하여 융자를 거절하거나 훨씬 높은 금리를 적용한다.

DTI는 두 가지 방식으로 계산된다. 첫째, 전면 DTI(Front-End DTI)이다. 이는 새 모기지 월 상환액이 월 총 소득에서 차지하는 비율을 나타낸다. 둘째, 후면 DTI(Back-End DTI)이다. 이는 새 모기지 월 상환액과 기타 모든 월별 부채(신용카드 최소 납부액, 자동차 할부, 학자금 대출 등)를 합한 금액이 월 총 소득에서 차지하는 비율을 나타낸다. 대출 기관은 주로 후면 DTI를 가장 중요하게 보며, 이 비율이 대출 승인의 마지노선이 된다.

대출 승인의 일반적인 마지노선은 후면 DTI 43%이다. 전통적인 모기지(Conventional Loan)의 경우, DTI가 43%를 넘지 않아야 안정적으로 승인이 가능하며, 43%에서 50% 사이는 심사 기준이 매우 까다로워진다. FHA나 VA 융자와 같은 정부 보증 대출은 50%를 상회하는 DTI도 허용하는 경우가 있으나, 이는 매우 예외적이며 높은 신용 점수 등 다른 요건이 완벽할 때만 가능하다.

전문가들은 주택 구매를 계획하고 있다면 DTI를 36% 이하로 낮추는 것을 목표로 해야 최상의 금리를 확보할 수 있다고 조언한다. DTI 비율을 계산할 때 주의할 점은 대출 기관마다 소득을 산정하는 방식이 다를 수 있다는 것이다. 예를 들어, 자영업자나 커미션 소득자의 경우, 세금 보고서 상의 순이익을 기준으로 소득을 계산하므로 실제 벌어들이는 현금보다 소득이 낮게 평가될 수 있다.

DTI를 낮추는 가장 효과적인 방법은 모기지 신청 전에 기존 부채를 상환하는 것이다. 특히 매월 상환액이 큰 자동차 할부나 신용카드 잔액을 정리하면 DTI 비율을 즉각적으로 낮출 수 있다. 또한, 월 소득을 높이는 방법도 DTI를 낮추는 방법이지만, 이는 단기적으로 어렵기 때문에 부채 관리가 더 현실적인 해결책이다.

융자 심사 기간 중에는 절대로 새로운 신용카드나 할부 대출을 받거나, 기존 계좌의 신용 한도를 무리하게 늘려서는 안 된다. DTI 비율은 최종 클로징 직전까지도 재확인되므로, 대출 승인 시점까지 재정 건전성을 유지하는 것이 매우 중요하다.