주춤하던 모기지 금리가 다시 위쪽으로 방향을 틀었다. 국책 모기지 기관 프레디맥이 발표한 7월 셋째 주 30년 고정 금리는 평균 6.55%로, 한 주 전 6.49%보다 올랐다. 오른 폭은 크지 않지만 두 주 연속 상승했다는 점에서 시장의 눈길을 끌었다. 다만 1년 전 같은 시기의 6.75%와 비교하면 여전히 낮은 편이어서, 지난해보다는 대출 여건이 나아진 자리에 서 있는 셈이다. 15년 고정 금리도 평균 5.93%로, 한 주 전 5.82%에서 함께 올랐다. 15년 상품은 갚는 기간이 짧은 만큼 금리는 낮지만, 매달 내는 돈은 더 많다.

여기서 흔한 오해 하나를 짚고 넘어갈 필요가 있다. 연방준비제도가 정하는 기준금리와, 집을 살 때 내는 모기지 금리가 같지 않다는 점이다. 모기지 금리는 기준금리보다 10년 만기 국채 수익률의 움직임을 더 가깝게 따라간다. 최근 국채 금리가 들썩이자 대출 금리도 덩달아 방향을 튼 것으로 읽힌다. 물가나 고용 지표가 나올 때마다 국채 시장이 반응하고, 그 여파가 며칠 시차를 두고 모기지 금리로 옮겨오는 구조인 셈이다. 그래서 연준이 기준금리를 내려도 모기지 금리가 곧바로 같은 폭으로 떨어지지는 않는다.

금리가 조금 오르자 대출 시장의 온도도 함께 식고 있다. 프레디맥의 샘 카터 수석이코노미스트는 최근 대출 수요가 다소 약해진 것은 사실이지만, 전반적인 대출 여건이 나아지고 매물도 늘고 있어 집을 사려는 사람에게는 여건이 조금씩 개선되고 있다고 분석했다. 실제로 6월 기존주택 거래가 한 달 전보다 2.4% 줄어든 데에는 이런 금리 부담이 적지 않게 작용했다는 해석이 많다. 대출 금액이 큰 만큼, 금리가 0.1%포인트만 움직여도 30년 동안 갚는 이자 총액은 꽤 달라진다.

대출을 알아볼 때 헷갈리기 쉬운 대목이 금리에 함께 붙는 부대 비용이다. 같은 6.55%라도 선취 수수료에 해당하는 포인트를 얼마나 내느냐에 따라 실제 부담이 달라진다. 광고에 걸린 금리 숫자만 봐서는 전체 비용을 가늠하기 어렵다. 그래서 이런 비용까지 반영한 연이율이 실제 부담을 비교하는 기준으로 쓰인다. 한편 이미 높은 금리로 집을 산 사람들은 금리가 충분히 내려오면 재융자로 매달 부담을 줄이려는 움직임을 보인다. 금리의 작은 등락에도 시장 전체가 예민하게 반응하는 까닭이다. 프레디맥의 주간 조사는 이런 흐름을 매주 목요일 발표하는 대표 지표로 자리 잡았다. 다만 하루 단위로 움직이는 실시간 금리는 이보다 더 민감하게 출렁여서, 실제 대출에 적용되는 금리는 금리를 잠그는 시점에 따라 달라진다.

당장 금리가 어느 쪽으로 튈지는 누구도 단언하기 어렵다. 다만 주간 단위로 6.4%대와 6.5%대를 오가는 최근 흐름은, 금리가 한 방향으로 내달리기보다 좁은 구간에서 눈치를 보고 있음을 보여준다. 같은 시점이라도 신용점수와 대출 조건, 지역에 따라 실제 적용되는 금리는 저마다 다르다. 그런 만큼 고정형과 변동형 중 무엇을 고를지, 금리를 언제 잠글지를 두고 대출자마다 셈법이 갈린다. 하루하루의 숫자보다 이런 큰 틀의 흐름을 함께 살피는 것이 시장을 이해하는 데 도움이 된다.

시장 상황에 따라 달라질 수 있으며, 전문가 확인이 필요하다.