미국 모기지 금리가 좀처럼 내려갈 기미를 보이지 않고 있다. 6월 25일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.49%로 최근 6주간 큰 변동 없이 움직였는데, 1년 전 6.77%보다는 낮아졌어도 여전히 6%대 중반에 묶여 있다. 15년 고정 금리는 5.84%로 집계됐다.

두 상품은 성격이 갈리는데, 30년 만기가 매달 갚는 돈이 적은 대신 기간이 길어 총 이자가 불어난다면 15년 만기는 매달 부담이 무거운 만큼 총 이자가 줄어든다. 금리 1%포인트 차이도 묵직하다. 40만 달러를 30년 고정으로 빌릴 때 금리가 6.5%면 월 상환액이 약 2528달러지만 5.5%면 약 2271달러로, 매달 257달러씩 30년을 합치면 9만 달러를 웃도는 차이로 벌어진다.

금리 인하만 기다려 온 매수자나 재융자 희망자로서는 답답한 흐름이다. 이런 흐름의 한복판에 연방준비제도가 있다. 연준은 6월 17일 회의에서 기준금리를 3.50~3.75%로 동결했는데, 네 차례 연속 동결인 데다 표결도 만장일치였고, 새 의장의 첫 회의였던 터라 시장의 시선이 쏠렸다. 정작 눈길을 끈 대목은 금리 결정이 아니라 함께 공개된 향후 전망이었다.

정책위원들이 적절하다고 보는 금리를 점으로 찍은 자료에서 2026년 말 기준금리 중간값이 3.8%로 올라섰는데, 위원 다수의 무게중심이 인상 쪽으로 옮겨갔다는 신호로 읽힌다. 석 달 전만 해도 3.4%였던 것과 견주면 방향 자체가 뒤집힌 셈이다. 연초만 해도 시장은 올해 안에 금리가 내려가리라 기대했지만, 위원 18명 가운데 9명이 연내 최소 한 차례 인상을 점치면서 시장도 이르면 10월 인상 가능성을 가격에 반영하기 시작했다.

연준이 물가 전망을 끌어올린 것이 결정적 배경인데, 연말 물가 상승률 전망치가 3.6%로 석 달 전 2.7%에서 크게 뛴 것은 중동 분쟁발 에너지 가격 급등 탓이다. 여기서 한 가지 오해를 짚어야 하는데, 연준이 정하는 기준금리와 시장의 모기지 금리가 같지 않다는 것이다. 모기지 금리는 기준금리보다 오히려 10년 만기 국채 수익률을 더 가깝게 따라가는데, 연준이 물가를 잡겠다는 강경한 태도로 돌아서면 국채 수익률이 밀려 올라가고 그 여파가 모기지 금리로 번진다.

6월 회의 직후 시장 금리가 위쪽으로 방향을 튼 것도 같은 맥락이다. 전망 역시 그리 밝지는 않다. 한 정부 보증기관은 30년 고정 금리가 올해 남은 기간과 내년 1분기까지 평균 6.4% 안팎을 이어가고, 6% 밑으로 내려오는 시점은 빨라야 2028년이 될 것으로 내다봤다. 3%대 모기지가 옛말이 된 것은 물론, 5%대 진입조차 당분간 기대하기 어렵다는 의미다.

그렇다고 무작정 기다리는 것이 상책이냐 하면 그렇지도 않다. 높은 금리에도 재융자 신청이 다시 느는 것은 같은 6%대라도 기관마다 내거는 조건이 제각각이기 때문이다. 한 곳에서만 견적을 받기보다 서너 곳을 비교한 사람이 대출 기간 전체로 평균 수백 달러에서 1천 달러 이상을 아낀 것으로 나타났는데, 금리 자체는 개인이 손댈 수 없어도 어떤 조건으로 받느냐는 발품에 따라 달라진다는 얘기다.

결국 금리가 떨어지기만 기다리는 전략은 외려 위험하다. 같은 집을 사더라도 신용 점수를 다듬고 여러 기관 조건을 견주며 감당할 원리금을 먼저 따져 두는 쪽이 훨씬 현실적이고, 지금 감당되는 금리라면 시점을 완벽히 맞추기보다 준비된 상태로 움직이는 편이 낫다. 전망이야 언제든 바뀌겠지만, 자신의 재정 상태를 점검하는 일만큼은 지금 당장 손에 쥔 카드인 까닭이다. 시장 상황에 따라 달라질 수 있으며 전문가 확인이 필요하다.