주택 가치 상승으로 순자산(Equity)이 쌓인 기존 주택 소유자들 사이에서 HELOC(Home Equity Line of Credit)은 가장 인기 있는 자금 조달 수단이 되었다.

HELOC은 주택의 담보 가치 중 부채를 제외한 순자산을 담보로 설정하는 신용 한도 대출이며, 필요한 금액만큼만 인출하여 사용하고 사용한 금액에 대해서만 이자를 납부하는 마이너스 통장과 유사한 방식이다.

특히 기존 모기지의 낮은 금리를 포기하지 않고 추가 자금을 확보할 수 있다는 점에서 리파이낸싱보다 선호된다. 그러나 HELOC의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 바로 변동 금리가 적용된다는 점이다.

HELOC의 금리는 주로 프라임 금리(Prime Rate)에 연동되어 움직인다. 연준이 기준금리를 인상하면 프라임 금리도 즉시 상승하며, 이는 HELOC의 이자율과 월 상환액을 급격하게 증가시킨다. HELOC은 일반적으로 ‘인출 기간(Draw Period, 5~10년)’과 ‘상환 기간(Repayment Period, 10~20년)’의 두 단계로 운영된다.

인출 기간에는 이자만 납부할 수 있는 옵션이 많지만, 상환 기간이 시작되면 원금과 이자를 모두 상환해야 하므로 월 상환액이 폭증하게 된다. 금리 상승과 상환 기간 도래가 겹칠 경우 이중의 재정적 충격을 받을 수 있다는 점을 인지해야 한다.

HELOC의 변동 금리 리스크를 관리하기 위한 가장 효과적인 전략은 ‘고정 금리 옵션(Fixed-Rate Option)’을 활용하는 것이다. 많은 은행들이 HELOC 상품에 이 옵션을 포함시키고 있다. 이 옵션은 HELOC의 전체 한도 중 사용 중인 특정 잔액에 대해 일정 기간 동안 이자율을 고정할 수 있도록 허용한다.

예를 들어, 5만 달러를 인출하여 사용 중이라면, 이 5만 달러에 대해서만 5년 또는 10년 동안 정해진 고정 금리를 적용하여 월 상환액의 불확실성을 제거할 수 있다. 이 고정 금리 옵션은 특히 금리가 상승하는 시기에 변동성 위험을 회피하는 데 매우 유용하다.

HELOC을 사용할 때는 신용 점수(FICO Score)가 매우 중요하다. HELOC은 담보 대출임에도 불구하고 신용 평가에 민감하게 반응하며, 높은 신용 점수는 낮은 이자율을 확보하는 데 필수적이다. 전문가들은 HELOC을 신용 카드처럼 무분별하게 사용하지 말고, 명확한 목적(주택 개조, 고금리 부채 상환)을 가지고 필요한 만큼만 인출하며, 장기적인 금리 변동에 대비하여 자금 회수 및 상환 계획을 철저히 세울 것을 조언한다.

특히 HELOC의 인출 기간이 만료되는 시점에는 상환 방식이 원금과 이자를 모두 갚는 방식으로 바뀌어 상환액이 급증하므로, 이 전환 시점을 사전에 파악하고 대비하는 것이 장기적인 재정 안정에 필수적이다.