연방주택청(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 낮은 신용 점수와 적은 계약금(Down Payment)으로도 주택 구입을 가능하게 하여, 특히 첫 주택 구입자들에게 가장 인기가 많은 대출 상품 중 하나이다.

FHA 융자의 가장 큰 매력은 최소 계약금이 3.5%로 매우 낮다는 점이다. 이는 전통적인 모기지(Conventional Loan)가 요구하는 5% 이상 또는 20% 계약금 요건에 비해 진입 장벽이 현저히 낮아 미국 내 주택 소유율 증가에 크게 기여해 왔다. 그러나 FHA 융자는 낮은 계약금 대신 모기지 보험료(MIP, Mortgage Insurance Premium)라는 의무적인 수수료를 부과한다. 이 MIP가 FHA 융자의 총 비용을 결정하는 중요한 요소이다.

FHA 융자의 모기지 보험료는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째, 선납 모기지 보험료(Upfront MIP, UFMIP)이다. 이는 융자 금액의 1.75%로, 대출이 실행될 때 현금으로 지불하거나 융자 원금에 합산된다. 둘째, 월별 모기지 보험료(Annual MIP)이다. 이 보험료는 융자 잔액과 LTV(대출 대비 주택 가치) 비율에 따라 달라지며, 매월 모기지 상환액에 포함되어 납부된다. 최근 FHA는 주택 구입자들의 부담을 완화하기 위해 이 월별 MIP 요율을 인하했다는 중요한 변화가 있었다.

2023년 초 기준으로 MIP 요율을 0.35%p 하향 조정하여, 융자 금액 40만 달러 기준 연간 수백 달러의 비용 절감 효과를 가져왔다. 이러한 변화는 FHA 융자가 전통적인 모기지 상품보다 비용 효율성 측면에서 더욱 유리해지는 결과를 낳았다.

FHA 융자의 가장 큰 단점은 이 MIP가 대출 기간 내내 또는 오랜 기간 지속된다는 점이다. 전통적인 모기지의 경우, LTV가 80% 이하로 떨어지면 모기지 보험(PMI) 해제를 요청할 수 있지만, FHA 융자는 LTV가 90%를 초과하는 경우 대출 기간 30년 전체 동안 MIP를 납부해야 한다.

이 때문에 FHA 융자를 받은 후 주택 가치가 충분히 상승하거나 원금이 많이 상환되면, MIP 의무가 없는 전통적인 모기지로 재융자(Refinance)를 하는 것이 일반적인 절세 및 비용 절감 전략으로 권장된다. FHA 융자는 유연한 신용 점수 기준을 제공하지만, 대출 승인 자체가 쉬운 것은 아니다. 여전히 DTI(부채-소득 비율) 기준을 충족해야 하며, 융자를 받는 주택이 FHA의 엄격한 거주 적합성 기준(Minimum Property Requirements)을 통과해야 한다는 점을 유의해야 한다.