많은 사람들이 모기지 금리가 연방준비제도의 기준금리에 직접적으로 연동된다고 생각한다. 그러나 실제로는 장기 금리가 모기지 금리에 더 큰 영향을 미친다. 특히 10년 만기 미국 국채 수익률이 대표적인 지표로 작용한다. 국채 시장은 투자자들의 경제 전망과 인플레이션 기대, 글로벌 자금 흐름에 따라 움직이며, 모기지 금리도 이에 따라 변동한다. 따라서 연준이 기준금리를 인하한다고 해서 곧바로 모기지 금리가 내려간다고 보기는 어렵다.

연준은 경기 침체나 금융 위기 상황에서 직접 개입해 단기 시장 금리를 조정할 수 있다. 하지만 평상시에는 국채 시장이 장기 금리를 주도한다. 최근 몇 년간 모기지 금리의 큰 변동도 국채 수익률 변화와 밀접하게 맞물려 있었다. 인플레이션 우려가 커질 때는 국채 수익률이 상승했고, 모기지 금리도 동반해 올랐다. 반대로 경기 불확실성이 커지면 투자자들이 안전 자산인 국채를 선호하며 수익률이 하락했고, 이는 모기지 금리 인하로 이어졌다.

주택 구매자와 대출자 입장에서는 연준의 정책 발표뿐 아니라 국채 수익률의 흐름을 함께 살펴야 한다. 특히 장기 고정 금리 대출을 고려한다면 10년물 국채 수익률을 기준으로 향후 금리 움직임을 예측하는 것이 유리하다. 정치적 불확실성, 글로벌 금융 시장 변동성, 인플레이션 전망 같은 변수도 국채 수익률을 흔드는 주요 요인이다. 단순히 기준금리 인하를 기다리는 전략은 실제 대출 조건과 연결되지 않을 수 있다.

결국 모기지 금리는 연준 정책만으로 설명하기 어렵다. 장기 국채 수익률이 더 직접적인 영향을 미치며, 이는 경제 전망과 투자 심리에 따라 달라진다. 주택 구매자와 대출자는 국채 시장의 움직임을 면밀히 관찰해야 한다. 모기지 금리를 예측할 때는 기준금리만이 아니라 국채 수익률과 경제 전반의 흐름을 함께 고려하는 것이 보다 현실적이고 합리적인 접근이라는 점이 강조된다.