미국에서 집을 구매할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소 중 하나는 모기지 이자율이다. 이자율은 보통 15년 또는 30년 고정으로 설정되며, 소수점 단위의 차이만으로도 전체 상환 금액에 큰 영향을 줄 수 있다. 예를 들어 30년 동안 50만 달러를 대출받을 경우, 이자율이 0.25%만 달라도 수천 달러에서 수만 달러까지 차이가 발생할 수 있다.

융자 상담을 받다 보면 ‘포인트(point)’ 또는 ‘바이다운(buydown)’이라는 개념을 접하게 된다. 포인트는 대출자가 이자율을 낮추기 위해 초기 단계에서 일시불로 지불하는 비용을 말하며, 일반적으로 대출금의 1%를 1포인트라고 부른다. 예를 들어 대출금이 50만 달러라면 1포인트는 5천 달러에 해당한다.

포인트를 지불하면 이자율을 일정 수준 낮출 수 있는데, 대체로 1포인트당 약 0.25% 정도의 할인 효과가 있는 경우가 많다. 하지만 이 수치는 고정되어 있지 않으며, 금융기관의 정책이나 대출 상품, 신청자의 조건에 따라 달라질 수 있다. 일부 렌더는 1포인트에 0.125%만 낮춰주는 경우도 있고, 더 큰 할인폭을 적용하는 사례도 있다.

이러한 방식은 초기 비용을 다소 높이더라도 장기적으로 이자 부담을 줄일 수 있다는 점에서 전략적으로 활용될 수 있다. 하지만 이러한 혜택을 충분히 누리기 위해서는 해당 주택에 몇 년 이상 거주하거나 모기지를 장기 유지해야 한다. 반대로 주택을 조기에 매각하거나 리파이낸싱을 고려하는 경우에는, 지불한 포인트 비용을 회수하지 못할 가능성도 있다.

포인트 지불 여부는 대출 신청 후 제공되는 Loan Estimate 문서와, 마감 전 제공되는 Closing Disclosure에 명확히 표시된다. 이 문서들을 통해 총 비용과 예상 절감 효과를 비교하면서 신중하게 판단하는 것이 좋다.

한편, 포인트를 구매하지 않더라도 이자율을 낮추는 방법은 있다. 예를 들어 다운페이먼트를 늘려 LTV(Loan to Value) 비율을 낮추면 더 유리한 이자율을 제시받을 수 있다. 따라서 포인트 구매가 이자율 절감의 유일한 수단은 아니다.

특히 ARM(Adjustable Rate Mortgage)처럼 일정 기간 후 이자율이 변동되는 상품을 선택할 경우에는 더욱 주의가 필요하다. 초기 몇 년 동안은 고정 이자율이 적용되지만, 이후에는 시장 금리에 따라 이자율이 변동되므로 바이다운의 실효성이 떨어질 수 있다.

결국 모기지 포인트 제도는 개인의 예산, 거주 계획, 재정 전략에 따라 이득이 될 수도 있고 손해가 될 수도 있다. 단순한 계산만으로 판단하기보다는 여러 시나리오를 고려하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 본인에게 가장 적합한 융자 전략을 선택하는 것이 바람직하다.