금리 변화에 따른 월 상환액 계산법을 이해하는 것은 주택 재정 관리의 핵심이다. 금리 하락기에 재융자를 고려한다면, 상환액 변화를 정확히 예측하는 것이 중요하다. 상환액은 대출 원금, 상환 기간, 이자 상환 방식이 복합적으로 작용한다. 2025년 10월 현재 미국 30년 고정 모기지 금리가 6.19%~6.37% 수준을 보이며 재융자 기회가 열리고 있다.

모기지 월 상환액은 원금과 이자의 합산인 원리금 균등 상환액을 기준으로 한다. 이자액은 대출 원금, 이자율, 상환 기간에 따라 결정되며 금리 변화에 직접 반응한다. 월 상환액 $M$을 구하는 공식은 다음과 같으나, 실제로는 온라인 모기지 계산기를 활용하는 것이 가장 정확하고 실용적이다.

여기서 $P$는 대출 원금, $r$은 월 이자율, $n$은 남은 상환 개월 수이다.

이자율 1%포인트 변화는 대출 규모가 크고 상환 초기 단계일수록 월 상환액에 미치는 영향이 매우 크다. 대출 원금이 많이 남아있을수록 이자율 인하에 따른 절감 효과가 극대화된다. 예를 들어, 30년 만기 대출 원금 40만 달러를 기준으로 금리가 6.0%에서 5.0%로 하락하면 월 상환액은 약 2,398달러에서 약 2,147달러로 약 251달러 줄어든다. 연간 약 3,012달러의 이자 비용이 절감되는 효과다. 금융 전문가들은 일반적으로 기존 모기지 이자율과 새로운 이자율의 차이가 최소 0.75%에서 1.0% 이상일 때 재융자를 고려할 가치가 있다고 조언한다.

금리 인하를 활용한 재융자 시에는 반드시 클로징 비용을 고려해야 한다. 클로징 비용은 대출 심사 수수료, 주택 감정 평가 수수료 등 재융자 실행에 수반되는 모든 부대 비용을 포함하며, 일반적으로 총 대출 금액의 2%에서 5% 수준이다. 이 비용을 월 상환액 감소분으로 회수하는 데 걸리는 기간이 손익분기점(Break-even Point)이다.

손익분기점은 총 재융자 비용을 월 상환액 감소분으로 나누어 개월 수를 산출한다. 예를 들어, 클로징 비용 4,500달러를 월 절약액 150달러로 나누면 손익분기점은 30개월(2년 6개월)이 된다. 주택을 최소 3년에서 5년 이상 보유할 계획이 있어야 경제적 이득을 얻을 수 있다.

재융자 클로징 비용은 현금으로 지불하여 대출 원금을 유지하거나, 융자금에 합쳐서 당장 현금 지출을 피할 수 있다. 융자금에 합칠 경우 원금이 늘어나 장기적으로 총 이자 비용은 증가한다. 변동금리 대출(ARM) 보유자는 금리 상승 위험을 제거하기 위해 변동금리 전환 시점 이전에 고정금리로 재융자하는 것을 고려해야 한다.

재융자의 최적 타이밍은 금리 최저점을 기다리기보다, 시장 금리가 하향 추세를 보이며 기존 금리와 1% 가까이 차이가 벌어지는 하락 초입에 움직이는 것이다. 금리 인하 기대감에 모기지 금리가 선행하여 하락하는 경향이 있기 때문이다.