미국 주택 구입을 결정한 후 모기지 대출을 신청하는 과정에서 가장 민감하게 고려되는 요소는 금리 확정(Rate Lock) 시점이다. 금리 확정이란 대출 신청자가 은행과 약정 기간 동안 특정 이자율을 고정하기로 합의하는 절차를 말한다.

미국 모기지 시장에서 금리는 매일 변동하며, 주택 매매 계약 후 대출 실행(클로징)까지는 일반적으로 30일에서 60일 정도의 시간이 소요된다. 이 기간 동안 금리가 상승할 경우 구매자는 예상보다 높은 이자율로 대출을 받아야 하는 위험에 노출되므로, 금리 확정은 이러한 변동성 위험을 회피하는 중요한 안전장치이다.

그러나 너무 일찍 금리를 고정하거나, 반대로 금리가 떨어지기를 기다리며 너무 늦게 고정할 경우 재정적인 손해를 볼 수 있다.

금리 확정의 핵심은 클로징 예상 날짜를 기준으로 기간을 설정하는 것이다. 일반적으로 은행들은 30일, 45일, 60일 단위로 금리 확정 기간을 제공한다. 기간이 길어질수록 은행이 리스크를 더 많이 안게 되므로, 일반적으로 장기 금리 확정(예: 60일)에는 추가 수수료가 부과되거나 더 높은 이자율이 적용된다.

따라서 구매자는 매매 계약서에 명시된 클로징 날짜를 확인하고, 예상치 못한 지연을 고려하여 넉넉한 기간(예: 45일)을 선택하는 것이 비용 효율적이다. 만약 금리 확정 기간이 만료되었는데 클로징이 지연되면, 확정 기간 연장(Extension)을 요청해야 하며, 이 경우에도 추가 수수료가 발생하거나 시장 금리가 적용될 수 있다.

가장 어려운 전략적 판단은 금리가 하락하는 추세일 때 발생한다. 구매자는 금리가 더 떨어질 때까지 확정을 미루고 싶어 하지만, 금리 확정을 하지 않은 상태에서 금리가 급등하면 순식간에 수만 달러의 이자 부담이 늘어날 수 있다. 이 리스크를 관리하기 위해 일부 대출 기관은 ‘플로트 다운(Float-Down)’ 옵션을 제공한다.

플로트 다운은 금리를 확정하되, 클로징 직전에 금리가 사전에 정한 수준 이상으로 하락했을 경우 한 번 낮은 금리로 재확정할 수 있도록 허용하는 옵션이다. 이 옵션은 보통 추가 수수료가 발생하지만, 금리 하락기에는 변동성 위험을 줄이는 현명한 대안이 된다. 전문가들은 금리 하락 추세일지라도 변동성 위험을 감수하기보다는 플로트 다운 옵션을 포함한 확정을 신청하는 것을 권장한다.