미국에서 기후 변화가 부동산 시장에 미치는 영향이 점점 더 구체화되고 있다.

최근 발표된 연구에 따르면 홍수, 산불, 폭염 같은 기후재난이 주택 가치 하락뿐 아니라 모기지 연체와 압류율 증가로 이어질 수 있다는 경고가 나왔다. 연구를 진행한 비영리 기관 First Street Foundation은 미국 내 수천 채의 주택이 향후 수년 내 압류 위험에 노출될 수 있다고 분석했다.

이 기관은 주택별 기후 리스크 데이터를 바탕으로 주택 가치 하락 가능성과 보험 불가 또는 보험료 폭등으로 인한 금융 부담을 종합 분석했다. 그 결과, 2025년 기준 약 12억 달러 규모의 주택이 압류될 수 있으며, 2035년까지는 이 수치가 54억 달러에 달할 수 있다고 밝혔다. 특히 플로리다, 캘리포니아, 루이지애나, 사우스캐롤라이나 같은 해안 지역이 고위험군으로 분류됐다.

문제는 단지 보험료 인상에 그치지 않는다.

기후위험이 높은 지역에서는 주택 가치 자체가 하락해, 차입자가 대출보다 낮은 자산을 가진 상태에 빠질 수 있다. 이로 인해 매도는 어려워지고, 모기지 상환을 포기하는 ‘전략적 디폴트’로 이어질 가능성도 있다. 이는 2008년 금융위기 당시와 비슷한 구조적 리스크를 다시 초래할 수 있다는 분석도 있다.

대출기관과 투자자들도 점차 기후 데이터를 융자 심사 기준에 포함시키고 있다.

일부 금융사는 이미 특정 지역의 융자를 제한하거나, 보험이 불가능한 경우 대출 자체를 거부하고 있다. 이는 고위험 지역의 주택 거래와 융자 접근성을 떨어뜨릴 수 있다. 특히 중저소득층은 보험료 인상이나 대출 거절로 인해 주택을 포기하게 되는 상황도 벌어지고 있다.

기후 변화는 이제 환경 문제가 아니라 금융 시스템의 리스크로 다뤄지고 있다.

주택 구매자와 투자자는 해당 지역의 기후 리스크 수준과 보험 가능 여부, 예상 보험료 상승률까지 모두 고려한 의사결정이 필요하다. 대출 심사와 주택 평가에 기후 데이터가 반영되는 시대, 모기지 전략도 새로운 기준에 맞춰 조정해야 한다.