미국의 주택 구입 부담(Affordability) 문제는 10년 넘게 심화되어 왔으며, 코로나19 팬데믹 이후 그 추세가 더욱 가속화되었다는 분석이 나온다.

주택 공급 부족이 이 문제의 가장 근본적인 원인으로 꼽히고 있다. 공신력 있는 기관의 리서치에 따르면, 주택 시장의 불균형을 해소하고 주택 구입 부담을 완화하기 위해서는 정상적인 건설 규모를 넘어서는 300만에서 400만 채의 주택이 추가로 건설되어야 한다고 추정된다.

특히 주택 공급을 제한하는 가장 큰 제약 요인은 주택 건설 관련 토지 사용 규제이다. 이러한 규제를 풀고 공급을 늘리는 것이 시장 균형을 맞추는 핵심 열쇠라는 지적이다. 최근 30년 고정 모기지 금리가 7%대에서 6% 초반대로 낮아지며 주택 구입자들에게 약간의 희망을 주고 있다.

실제로 모기지 금리가 낮아지면 같은 월 상환액으로 더 큰 주택을 구매할 수 있는 구매력이 생긴다. 예를 들어, 7%대 금리일 때보다 6% 초반대 금리일 때 약 3만 달러의 구매력이 더 생겨 주택 구입자들의 선택지가 넓어지는 효과가 있다. 이는 지난 수년간 이어진 구매력 하락에 지친 주택 구입자들에게 분명 중요한 변화로 받아들여지고 있다.

그러나 모기지 금리가 소폭 낮아졌음에도 주택 구입의 어려움이 해소되지 않는 역설적인 상황이 계속된다. 가장 큰 장벽은 바로 기록적인 수준으로 치솟은 주택 가격 때문이다.

2020년 이후 주택 가격이 전국적으로 50% 이상 급등하면서 주택 가격은 가계 소득 대비 전례 없는 수준에 도달하였다. 최근 조사에 따르면, 미국의 주택 중간값은 가계 중간 소득의 5배에 달하는 것으로 집계되었다.

현재의 6%대 모기지 금리가 역사적으로 비정상적인 수준은 아닐지라도, 주택 가격 자체가 너무 높아 대다수의 가구가 주택 구입 자격을 갖추는 것 자체가 불가능하다는 분석이다. 실제 첫 주택 구입자가 부담하는 월 비용은 2020년과 비교하여 두 배 이상 폭등하였다. 중간 가격 주택을 최소 계약금을 내고 구입할 경우, 월 모기지 상환액은 2020년 약 1,200달러에서 2025년 중반 2,500달러 이상으로 두 배 넘게 치솟았다. 이로 인해 중간 가격의 주택을 감당하기 위해 필요한 연간 소득은 2020년 7만 달러 미만에서 2025년 13만 달러 이상으로 급증하였다.

이처럼 소득 요건이 높아지면서 수백만 명의 잠재적 주택 구입자가 시장에서 아예 배제되고 있다. 금리 하락이 일시적으로 구매력을 높여도, 가격 폭등이 그 효과를 상쇄하며 주택 거래량은 30년 만에 최저 수준에 머무르는 상황이 지속된다.